หลายๆคนที่กำลังจะสร้างบ้านอาจจะมีความกังวลใจในเรื่องของการขอยื่นกู้สินเชื่อเพื่อใช้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ว่าจะต้องดำเนินการยังไง มีขั้นตอนอะไรอย่างไรบ้าง มีเอกสารอะไรบ้างที่จะต้องเตรียม วันนี้จะมาช่วยคลายข้อสงสัยและความกังวลเกี่ยวกับเรื่อง การขอกู้สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน กับธนาคารกัน
ปกติแล้วการซื้อบ้านจากหมู่บ้านจัดสรร จะไม่มีประเด็นยุ่งยากอะไรมากสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากเราแค่ไปติดต่อจองซื้อบ้าน แล้วทางโครงการก็จะเดินเรื่องเอกสาร ยื่นกู้ธนาคารให้เรา พอบ้านสร้างเสร็จและเราได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้วก็แค่ไปตรวจรับบ้านและโอนบ้าน เป็นอันจบสิ้นกระบวนการ
แต่สำหรับการกู้สินเชื่อเพื่อปลูก
สร้างบ้านบนที่ดินตัวเองนั้น ผู้ปลูก
สร้างบ้านจะต้องเป็นคนจัดการดำเนินการเอง และนอกจากประเด็นของการยื่นรายได้ให้ธนาคารประเมิณแล้ว ยังมีส่วนของการก่อสร้างอีกด้วย ที่จะต้องยื่นแบบบ้าน หาผู้รับเหมา ควบคุมการก่อสร้าง เบิกเงินมาจ่ายผู้รับเหมา จนกว่าจะเสร็จสิ้นกระบวนการ
การกู้เงินมา
สร้างบ้านนั้น ธนาคารจะไม่ได้ให้เงินมาทั้งก้อน และจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใดๆ
ดังนั้นเราจะต้อง
สร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา เพื่อมาหมุนเงินต่อสำหรับการก่อ
สร้างบ้านในขั้นต่อๆไป แต่หากปลูกสร้างบ้านกับบริษัทที่ทาง
บริษัทรับสร้างบ้านมีคอนเทคกับทางธนาคารบางที่เงินงวดแรกธนาคารจะเป็นผู้จ่ายให้ทำให้เราผ่อนหนักเป็นเบาได้ดีเลยทีเดียว ดังนั้นวันนี้เรามาดูกันนะครับว่า กระบวนการต่างๆ จะต้องมีอะไรบ้าง เราต้องทำอะไรบ้าง เพื่อที่จะก่อ
สร้างบ้านบนที่ดินของเราเองได้
1. ที่ดินควรเป็นชื่อใคร
ประเด็นแรกที่ต้องคิดไว้ก่อนสร้างบ้านก็คือ ที่ดินที่จะปลูกสร้างนั้นเป็นของใคร หากเป็นชื่อของผู้กู้เอง ก็จะถือว่าเป็นเรื่องดีที่สุด จะได้ไม่ต้องยุ่งยากรบกวนคืนอื่น
หากที่ดินเป็นชื่อของพ่อแม่ญาติพี่น้อง หากอยากให้เรื่องง่ายก็ควรจะโอนมาเป็นของที่จะยื่นกู้สร้างบ้านก่อน แต่หากเกรงว่าจะมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องมรดกตกทอด โอนให้ผู้กู้เลยในทันทีไม่ได้ เจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนดก็จะต้องมีการยื่นกู้ร่วมไปด้วย แต่รายได้จะพิจารณาจากผู้กู้เดิมเป็นหลัก
ตัวอย่างเช่น ชื่อในโฉนดที่ดินเป็นของคุณแม่ หรือคุณตาคุณยาย หากโอนมาเป็นชื่อผู้กู้ก่อน ก็สามารถดำเนินเรื่องกู้ไปเพียงคนเดียว แต่หากไม่มีการโอนมาให้ ทั้งคุณแม่และผู้กู้ จะต้องยื่นกู้ร่วมกัน แต่ธนาคารจะพิจารณารายได้จากเราเป็นหลัก แต่หากแม่ยังมีรายได้อยู่ก็จะมีการนำมาร่วมพิจารณาด้วย และทำให้วงเงินกู้สูงขึ้นตามไปด้วย
ดังนั้นแม้ที่ดินจะไม่ใช่ของเรา ก็จะยังสามารถยื่นกู้สร้างบ้านได้ หากเจ้าของที่ยินยอมเข้ามาทำธุรกรรมกับธนาคารเสมือนหนึ่งเป็นผู้กู้อีกราย
ส่วนกรณีสุดท้าย
หากเรายังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง แล้วต้องการยื่นกู้ซื้อทั้งที่ดินและบ้านไปพร้อมๆกันเลยกรณีนี้ต้องบอกว่ายากที่จะทำ นั่นคือเราต้องคำนวนมูลค่าที่ดิน และราคาบ้านแล้วคิดดูว่า ทั้งหมดจะมีมูลค่าเท่าไหร่ ธนาคารจะประเมินราคาสุดท้ายถึงหรือไม่ และที่สำคัญ เราจะสามารถสร้างบ้านก่อนที่จะจ่ายค่าที่ดินได้หรือไม่
ตัวอย่างเช่น
ราคาที่ดินราคา 1,000,000 บาท ค่าก่อสร้าง 1,500,000 บาท รวมแล้ว 2,500,000 บาท ต้องถามว่า แถวนั้นบ้านพร้อมที่ดินขนาดเดียวกัน ราคาเกิน 2,500,000 บาทหรือไม่ ถ้าใช่ก็ยังพอมีสิทธิ์ แต่ประเด็นสำคัญคือ ค่าซื้อที่ดิน 1,000,000 บาทนั้น ธนาคารจะไม่ได้จ่ายมาเป็นก้อน แต่จะจ่ายมาพร้อมกับการก่อสร้างในแต่ละงวด ดังนั้นกรณีนี้ถือว่ายาก
ที่บอกว่ายากเพราะ ธนาคารพาณิชย์ทั่วไป ไม่มีนโยบายในการปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่า เพราะขายยาก การซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย ประชาชนทั่วไปก็ซื้อขายกันน้อยมากเมื่อเทียบกับการซื้อบ้าน
ดังนั้นหากท่านยังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง ก็ต้องมุ่งหน้าเก็บเงินดาวน์ รอซื้อบ้านจัดสรรอย่างเดียวเลยเพราะท่านจะกู้เงินซื้อทั้งที่ดินและบ้านที่สร้างเสร็จแล้วไปพร้อมๆกัน
หรือไม่ก็เก็บเงินสดซื้อที่ดินให้ได้ก่อน แล้วค่อยมากู้เงินสร้างบ้านตามหลัง
2. ต้องเตรียมอะไรบ้างในการยื่นกู้สร้างบ้านเอง
นอกจากต้องเตรียมเอกสารทางได้รายได้เหมือนกรณีการกู้เงินทั่วไปแล้ว เรายังจะต้องเตรียมเอกสารเกี่ยวกับการก่อ
สร้างบ้านอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นแบบแปลนบ้าน ใบอนุญาตก่อนสร้าง สัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาเป็นต้น นั่นเพราะบ้านหลังนี้เราต้องสร้างเอง สถาบันการเงินต้องการความมั่นใจว่า เราจะ
สร้างบ้านจริง และสร้างไปแล้วไม่ค้างคา สร้างได้เสร็จลุล่วงแน่นอน
เริ่มต้นจากเอกสารแสดงรายได้ ซึ่งผู้กู้ทุกคนคงจะคุ้นเคยกันดีอยู่แล้วนั่นคือ– สำเนาบัตรประชาชน
– สำเนาทะเบียนบ้าน
– สลิปเงินเดือน
– สำเนาเดินบัญชี ย้อนหลัง 6 เดือน (บัญชีที่เงินเดือนเข้า)
– หนังสือรับรองเงินเดือน ที่ระบุถึงตำแหน่ง อัตรเงินเดือน ระยะเวลาที่ทำงานมาแล้วกี่ปี
เอกสารข้างต้น มีไว้เพื่อประเมินรายได้ว่า ผู้กู้สามารถกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของแต่ละสถาบันการเงิน โดยจะไม่เกี่ยวข้องกับมูลค่าบ้านที่กำลังก่อสร้างแต่อย่างใด
เอกสารชุดต่อมาก็คือที่ต้องเตรียมคือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้าน– โฉนดที่ดิน
– แบบแปลนบ้าน
– ใบอนุญาตก่อสร้าง จากสำนักเขตหรือ อบต
– ใบอนุญาตถมที่ สำหรับบางพื้นที่
สิ่งที่ต้องเตรียมหาไว้ แต่ยังไม่ต้องเซ็นสัญญาจ่ายค่ามัดจำก่อน ก็คือ
– บริษัทรับเหมาก่อสร้าง หรือ
บริษัทรับสร้างบ้าน– ผู้ควบคุมงาน
– ร่างสัญญาก่อสร้าง
3. เริ่มยื่นกู้ธนาคาร
หลังจากเตรียมการเสร็จแล้ว ก็ให้เข้าไปติดต่อธนาคารที่เราชื่นชอบ พร้อมเอกสารต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น
เมื่อเอกสารต่างๆครบถ้วนแล้วตามข้างต้น ได้แก่ มีแบบบ้าน โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง รายชื่อผู้รับเหมา หรือบริษัท
รับสร้างบ้าน เอกสารทางการเงินแล้ว ก็ให้ติดต่อธนาคารเพื่อยื่นคำขอกู้เงิน กระบวนการเริ่มต้น ท่านอาจจะต้องวิ่งไปมาเพื่อหาเอกสารหลักฐานให้ธนาคารเพิ่มเติม แล้วรอผลการตรวจสอบรายได้ และที่สำคัญคือการออกไปตรวจหลักประกันของธนาคาร
กระบวนการนี้อาจะต้องรอนานถึง 1 เดือน แล้วธนาคารจึงจะแจ้งว่าท่านได้วงเงินกู้เท่าไหร่ หากราคาค่าก่อสร้างมากกว่าวงเงินกู้ ท่านก็จะต้องหาส่วนต่างมากเองก่อน ไม่ใช่ว่าสร้างไปก่อนแล้วหาทีหลัง เพราะธนาคารจะจ่ายเงินไปตามงวดงานที่ธนาคารกำหนดเอง ไม่ใช่ว่าเราหรือผู้รับเหมาจะกำหนดได้ตามอำเภอใจ
4. ธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว เริ่มการก่อสร้าง
หลังจากท่านทราบข่าวดีว่าทางธนาคารอนุมัติวงเงินสินเชื่อมาแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการตรวจสอบผู้รับเหมา ที่ท่านได้ติดต่อมา ให้ท่านขอสัญญาว่าจ้างจากบริษัทผู้รับเหมาเพื่อส่งต่อให้ธนาคารตรวจสอบ การที่ท่านไปเซ็นสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาโดยไม่แจ้งให้ธนาคารทราบ ท่านอาจจะเสียเปรียบผู้รับเหมาได้
นั่นคือผู้รับเหมาจะคิดค่างวดงานในลักษณะที่เงินมาก่อนงาน นั่นคือบริษัทจะพยายามเบิกเงินให้มากที่สุดโดยที่งานยังไม่ถึงไหน ซึ่งบางทีท่านเองก็อาจจะไม่ทราบว่าแต่ละงานมีความยากง่ายเพียงใด บางทีเหลืองวดสุดท้ายไว้เบิกเงินเพียงเล็กน้อย หากผู้รับเหมาทิ้งงาน เงินที่เหลืออยู่อาจจะไม่เพียงพอที่จะทำงานให้เสร็จได้
ดังนั้นก่อนที่ท่านจะไปเซ็นสัญญารับเงินกู้ ทางธนาคารจึงขอดูร่างสัญญากับผู้รับเหมามาตรวจสอบ และอาจจะแก้ไขให้เป็นไปตามความเหมาะสม ซึ่งธนาคารเองจะมีประสบการณ์ในเรื่องนี้เป็นอย่างดี หากธนาคารหละหลวมธนาคารเองก็อาจจะเสียประโยชน์ได้
ซึ่ง ในปัจจุบันหากเลือกปลูกสร้างบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้าน ก็จะมีเจ้าหน้าที่คอยประสานงานและให้คำปรึกษากับเราอยู่ตลอดเวลา ให้ได้รู้สึกอุ่นใจ
